Immobilier durable : quand le carbone devient un outil de pilotage
Dans l’immobilier, la performance carbone ne peut plus se résumer à une simple photographie des émissions à un instant donné. Pour piloter la décarbonation de sa SCPI Osmo Énergie, Mata Capital IM a développé OsmoPerf, un score conçu pour relier données carbone, trajectoires CRREM et décisions de gestion. L’objectif : mieux identifier les actifs les plus résilients et repérer ceux qui nécessitent des actions prioritaires, tout en intégrant le coût carbone dans les arbitrages financiers. Entretien avec Benjamin Germande, Responsable RSE/ESG chez Mata Capital IM.
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Pourquoi avoir développé un score carbone spécifique pour les actifs immobiliers d’Osmo Énergie ?
Osmo Énergie est un fonds classé article 9 au sens de la réglementation SFDR, avec un objectif d’investissement durable centré sur la diminution des émissions de gaz à effet de serre. Cette ambition repose sur la sobriété, au niveau des usages et des locataires, et sur l’efficacité énergétique des bâtiments.
Nous avons constaté que les outils existants, comme le DPE, les audits énergétiques ou les reportings carbone classiques, ne suffisaient pas. Ils donnent une photographie à un instant donné, mais ne permettent pas toujours de passer à l’action. Nous avions besoin d’un outil combinant mesure des émissions, trajectoires CRREM – des trajectoires de décarbonation à horizon 2050, alignées avec les objectifs de l’Accord de Paris, notamment selon des scénarios de réchauffement de 1,5 °C et 2 °C – et plans d’amélioration actif par actif.
C’est dans cette logique que nous avons créé le score carbone OsmoPerf, avec l’appui d’EcoTree pour structurer la partie liée à la contribution carbone. L’objectif est d’en faire un outil de pilotage évolutif, et non un indicateur figé.
Concrètement, comment fonctionne OsmoPerf et que signifie le classement d’un actif de A à D ?
Chaque année, nous comparons l’intensité carbone de nos bâtiments, exprimée en kgCO₂eq/m²/an, à une trajectoire de référence CRREM. Celle-ci permet de projeter, selon la typologie du bâtiment et sa zone géographique, le niveau d’intensité carbone à atteindre pour s’inscrire dans une trajectoire compatible avec les objectifs climatiques.
À partir de l’écart entre la performance réelle ou estimée de l’actif et son jalon CRREM 2030, nous attribuons une note de A à D. Un actif OsmoPerf A est exemplaire : il se situe au moins 25 % sous la trajectoire de référence et peut se rapprocher des exigences de la trajectoire 1,5°C selon les cas. Un actif B est conforme, mais avec une marge plus limitée, comprise entre 0 et 25 % sous la trajectoire de référence, ce qui suppose de continuer à le monitorer.
Les actifs C sont en écart : ils dépassent le niveau attendu et nécessitent des actions d’optimisation. Les actifs D sont considérés comme obsolètes au regard de la trajectoire carbone : ils se situent à plus de 25 % au-dessus du seuil CRREM et appellent un plan d’action prioritaire. L’enjeu est ensuite de les piloter dans le temps, par exemple pour faire évoluer un actif C vers un niveau B.
C’est ce qui distingue OsmoPerf d’un simple outil de reporting : il ne se contente pas de mesurer les émissions, il aide à décider.
En quoi cet outil va-t-il plus loin qu’un simple indicateur de mesure des émissions ?
Un indicateur classique permet de savoir où en est un actif à un instant donné. OsmoPerf va plus loin, car il permet aussi de se projeter : où l’actif doit-il aller pour rester aligné avec sa trajectoire carbone, quelles actions faut-il engager, et surtout combien coûte l’inaction (évaluée en carbone) ?
Pour rendre ce signal plus concret, nous avons intégré un prix interne du carbone au modèle financier de l’actif. Chaque bâtiment fait ainsi l’objet d’une contribution carbone visant à compenser ses émissions, mais selon des modalités différentes en fonction de son grade. Les actifs les plus performants sont valorisés, avec un prix interne plus faible et une contribution plus large sur leurs émissions. À l’inverse, les actifs les plus éloignés de leur trajectoire sont associés à un coût plus élevé, et seules les émissions qui dépassent le seuil CRREM sont compensées.
L’objectif n’est pas de dire qu’un bâtiment est "neutre en carbone", mais de rendre visible le coût carbone dans la gestion de l’actif. Si rien n’est fait, un actif mal positionné peut représenter un coût annuel plus important. À l’inverse, lorsqu’un plan d’action permet d’améliorer son score, ce coût peut diminuer.
Le carbone devient donc un véritable signal financier et opérationnel. Il entre dans les arbitrages des équipes de gestion, au même titre que les CAPEX, les travaux ou la performance locative. C’est ce qui distingue OsmoPerf d’un simple outil de reporting : il ne se contente pas de mesurer les émissions, il aide à décider.
Cette démarche s'inscrit dans une logique de contribution aux puits de carbone naturels, et non de neutralisation comptable des émissions. En partenariat avec EcoTree, Osmo Energie finance des projets forestiers certifiés Bureau Veritas sur le marché volontaire du carbone dont les co-bénéfices sur la biodiversité font partie intégrante des critères de sélection. C’est une façon concrète de participer à la neutralité carbone mondiale, en complément de l’action directe sur le bâti.
L’objectif n’est pas que chaque actif soit immédiatement parfait, mais que le portefeuille suive sa trajectoire de décarbonation.
Comment le score est-il utilisé pour orienter les décisions de gestion et prioriser les investissements sur les actifs les moins bien classés ?
OsmoPerf intervient à plusieurs moments de la vie d’un actif. En phase d’acquisition, nous réalisons une simulation à partir des audits énergétiques disponibles, avec un grade prévisionnel avant et après plan de travaux. Cela permet de voir qu’un actif classé C pourrait passer en B si les actions recommandées sont mises en œuvre. Cette information est intégrée au comité d’investissement.
En gestion courante, le grade annuel devient le point de départ du plan d’action des équipes d’asset management. Si un actif se dégrade, par exemple en passant de B à C, cela peut déclencher un point de vigilance ou un plan d’action renforcé. À l’inverse, lorsqu’un actif progresse, cela valorise le travail réalisé.
La priorisation se fait à l’échelle du portefeuille. Concrètement, l'intensité carbone pondérée du portefeuille s'établit aujourd'hui à 16,56 kgCO₂e/m²/an, très proche du jalon CRREM 2°C 2030 à 16,14. Après intégration des plans d'actions identifiés, elle devrait atteindre 13,71 kgCO₂e/m²/an, soit 15 % en dessous de l'objectif 2030, sans garantie de résultat. Et 78 % des actifs respecteraient leur trajectoire individuelle. L’objectif n’est pas que chaque actif soit immédiatement parfait, mais que le portefeuille suive sa trajectoire de décarbonation (un peu comme le décret tertiaire, qui permet une approche multi-sites et une logique de mutualisation). Une fois les plans d’action identifiés, nous priorisons les actifs les plus carbonés ou ceux dont l’impact est le plus significatif.
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Quels premiers enseignements tirez-vous de cette démarche ?
Le premier enseignement, c’est que l’intégration d’un prix interne du carbone modifie la façon dont les équipes appréhendent les actifs. Lorsqu’un bâtiment carboné représente un coût annuel supplémentaire si rien n’est fait, cela devient un élément concret d’arbitrage. Cela peut peser dans les décisions de travaux, voire dans l’analyse d’une acquisition si le niveau de carbone, les CAPEX nécessaires et le rendement attendu ne sont pas compatibles.
Le deuxième enseignement concerne l’importance des partenaires de terrain. Sur un sujet comme la contribution carbone, nous avions besoin d’un tiers de confiance. EcoTree nous a permis de construire une méthodologie robuste et alignée avec les standards du marché volontaire du carbone.
Enfin, OsmoPerf doit rester un outil vivant. La première version reposait sur une approche plus binaire. Nous sommes passés à quatre grades pour lisser les effets de seuil et rendre le dispositif plus incitatif. Notre référence principale reste aujourd’hui la trajectoire CRREM 2 °C, mais nous suivons aussi la trajectoire 1,5 °C en parallèle.
Une troisième version du dispositif est déjà en cours de réflexion, avec un mécanisme financier destiné à accélérer encore le déclenchement des travaux sur les actifs les moins performants. OsmoPerf n'a pas fini d'évoluer, et c'est précisément ce qui en fait un outil à la hauteur des enjeux.
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En partenariat avec Mata Capital
Source: www.linfodurable.fr
