En 2026, le diagnostic de performance énergétique ne se limite plus à un simple document administratif. Il est progressivement devenu un paramètre financier. Derrière la lettre affichée sur l’étiquette, les banques voient désormais un risque : risque de décote, de vacance locative, de travaux lourds, voire de défaut de remboursement. Cette évolution s’inscrit dans un contexte plus large de transition énergétique, de supervision accrue du secteur bancaire et de durcissement des exigences réglementaires.Alors que les épisodes climatiques, les obligations de rénovation et la pression européenne sur les établissements financiers se renforcent, le DPE s’impose comme un indicateur indirect de solvabilité. Pour les emprunteurs, la bascule est silencieuse mais réelle : un logement mal classé peut compliquer un financement, même avec un profil solide.
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De la performance énergétique au risque financier
Traditionnellement, l’analyse d’un dossier de crédit reposait principalement sur les revenus, l’apport et la stabilité professionnelle. Aujourd’hui, la logique évolue.Un bien très énergivore est perçu comme plus risqué, car son coût global augmente avec le temps. Factures élevées, travaux probables, difficulté de revente : ces éléments, considérés comme des bombes à retardement, influencent la capacité de remboursement à long terme.
Dans certaines situations, un logement classé F ou G peut entraîner une demande de financement complémentaire pour les travaux ou un refus implicite. L’objectif n’est pas d’exclure ces biens ou de concurrencer neuf VS ancien, mais d’intégrer leur trajectoire future.
En chiffres : la “décote DPE” (F/G vs D) en pratique
Ordre de grandeur national : les logements classés F ou G se vendent en moyenne avec une décote autour de –15% par rapport à un bien classé D.
Maisons vs appartements : l’écart peut être plus marqué sur les maisons, parfois jusqu’à –25%, tandis que les appartements affichent des écarts plus contenus.
Pourquoi la banque s’y intéresse : ce différentiel est un indicateur de liquidité, de travaux probables et donc de risque de défaut à long terme.
À retenir : la décote dépend fortement de la ville, de la tension du marché et du plan de rénovation.
Vacance et liquidité : les nouveaux indicateurs silencieux
Pour un investisseur, la location d’un bien mal classé devient plus incertaine. Les restrictions progressives de mise en location, combinées à la sensibilité croissante des locataires aux charges énergétiques, modifient l’équilibre économique. Une vacance plus longue ou un loyer ajusté fragilise le plan de financement.
Du point de vue de la banque, la liquidité du bien devient centrale. En cas de revente rapide, la capacité à trouver un acquéreur à un prix cohérent constitue une garantie indirecte. Or, la décote des passoires énergétiques est désormais documentée dans plusieurs marchés locaux.
Liquidité immobilière : ce que la banque juge “facile” à revendre… et ce qui l’inquiète
La liquidité, c’est la capacité à revendre vite sans casser le prix. En 2026, les banques la relient de plus en plus au
DPE, au reste à charge travaux et à la demande locative.
Biens jugés plus “liquides”
DPE A à D (ou plan de travaux crédible financé)
Charges maîtrisées (chauffage, copro, travaux faibles à court terme)
Typologie standard (T2/T3, plan simple, pas d’anomalies majeures)
Localisation “marché profond” (demande constante, bassin d’emplois, transports)
Location facile (secteur tendu, faible vacance structurelle)
Lecture banque : revente probable plus rapide, décote limitée, risque de défaut mieux contenu.
Biens jugés moins “liquides”
DPE F/G (passoire) sans plan travaux chiffré et financé
Travaux lourds probables (isolation, ventilation, chauffage, façade, toiture)
Charges élevées ou instables (chauffage collectif vieillissant, copro fragile)
Marché étroit (demande faible, revente dépendante d’un “bon” acheteur)
Risque locatif (vacance, loyers ajustés, restrictions progressives)
Lecture banque : revente plus lente, négociation plus dure, décote potentielle, aléas travaux → risque accru.
Astuce dossier : si vous achetez un bien “moins liquide”, joignez au dossier bancaire un plan de travaux
(devis + aides + calendrier) : cela transforme une incertitude en trajectoire lisible.
Travaux : un risque différé mais réel
Un logement énergivore implique souvent des travaux de rénovation. Isolation, chauffage, ventilation, parfois restructuration. Le coût peut être progressif, mais il pèse sur la capacité d’épargne. Ce facteur devient un élément d’analyse du “reste à vivre”.
Les banques ne raisonnent pas uniquement sur la mensualité actuelle. Elles anticipent la charge globale dans la durée. Une rénovation mal financée peut créer une tension budgétaire future.
Ce que la banque regarde vraiment (et pas toujours ce que l’on croit)
La valeur future du bien :
Au-delà du prix actuel, la trajectoire du marché local et la capacité du logement à rester attractif dans 10 ou 15 ans.
La liquidité :
Facilité de revente en cas de difficulté. Un bien difficile à revendre augmente le risque pour l’établissement.
Les travaux probables :
Isolation, chauffage, ventilation. La banque intègre implicitement ces coûts dans son analyse.
Le reste à vivre :
Capacité à absorber factures énergétiques, imprévus et rénovations sans fragiliser le budget.
La cohérence du projet :
Plan de travaux crédible, aides mobilisées, horizon patrimonial.
Une bascule progressive mais durable
La transition énergétique transforme les critères d’analyse du crédit immobilier. Le DPE ne remplace pas les fondamentaux financiers, mais il s’y ajoute. Pour les emprunteurs, cela implique une préparation plus complète du projet. Simulations, stratégie de rénovation, anticipation de la valeur future : autant d’éléments qui deviennent centraux.
Cette évolution marque une mutation plus large : le crédit immobilier n’est plus seulement une question de revenus et de taux. Il devient une lecture du patrimoine dans la durée, intégrant les enjeux énergétiques et climatiques.
Sources
– Banque de France Rapports sur la stabilité financière et transition climatique
– Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR) Supervision bancaire et risques climatiques
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Source: blog-habitat-durable.com
