Fonds immobiliers : comment conjuguer gestion durable et recherche de performance ?
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Quels sont les avantages d’une gestion immobilière durable ?
Historiquement, l’immobilier était jugé à travers une seule lunette : la performance financière. Mais aujourd’hui, nous évoluons dans un environnement où l’urgence climatique impose de revoir nos critères. Cela se traduit notamment dans notre secteur par des exigences réglementaires comme celles imposées en France par le décret tertiaire et en Europe par la règlementation SFDR (Sustainable Financial Disclosure Regulation) qui poussent les acteurs privés à améliorer la performance énergétique et carbone de leur parc immobilier.
En parallèle, un autre enjeu concerne la capacité des immeubles à attirer et à conserver des locataires. Le changement climatique affecte non seulement les propriétaires, mais aussi les locataires. Par exemple, une société du CAC 40 qui loue un bâtiment énergivore et fortement émetteur de carbone pourrait être incitée à déménager vers un bâtiment plus respectueux de l’environnement afin de réduire sa propre empreinte. Cela rend les bâtiments peu performants sur le plan énergétique de moins en moins attractifs sur le marché, car ils ne répondent plus aux attentes des acteurs privés.
Un troisième axe concerne les risques liés aux aléas climatiques. Les phénomènes extrêmes, comme les inondations ou les vagues de chaleur, deviennent de plus en plus fréquents et menacent la pérennité des bâtiments. Ces événements posent des défis techniques et financiers, notamment en matière d’assurance ou de refinancement. Notre rôle consiste à minimiser l’exposition de notre portefeuille d’actifs à ces risques climatiques afin de garantir qu’ils puissent être loués ou cédés dans de bonnes conditions dans cinq ou dix ans. Acheter et concevoir des bâtiments adaptés à ces nouvelles contraintes est essentiel pour préserver leur valeur sur le long terme.
Notre stratégie repose sur une vision à long terme, où chaque action est pensée de manière rationnelle et efficace."
Comment intégrez-vous le critère de durabilité dans la stratégie de Novaxia NEO ?
Le secteur immobilier a un rôle crucial à jouer dans la lutte contre le changement climatique. En France, il est responsable de plus de 40 % des émissions de CO₂, englobant la construction, l’exploitation et la déconstruction des bâtiments. Si nous parvenions à réduire ces émissions de façon significative, cela représenterait une avancée majeure pour atteindre les objectifs de décarbonation du pays.
Pour nous, l’enjeu d’atténuation du changement climatique est clé. La stratégie de Novaxia NEO, classifiée article 9 SFDR et parmi les premières SCPI à avoir obtenu le label ISR, est d’acheter des bâtiments existants situés dans de grandes métropoles. Nous privilégions des actifs offrant une potentielle performance financière solide et bien loués, mais qui, souvent, présentent une moindre efficacité énergétique.
Notre première action consiste à optimiser l’usage et l’exploitation des bâtiments. Pour cela, nous installons dans nos bâtiments des compteurs intelligents afin de suivre en temps réel les consommations énergétiques des différents équipements les plus consommateurs (chauffage, ventilation, éclairage, etc.). Ces capteurs, dont le nombre peut varier entre 5 et 30 par bâtiment, nous permettent d’analyser et d’identifier des actions concrètes pour réaliser des économies d’énergies. Cette « chasse au gaspillage » nous permet, en moyenne, une économie située entre 15 et 20 % de la consommation des immeubles. Cette démarche permet d’obtenir des résultats rapides et à faible coût, tout en sensibilisant les locataires à une meilleure utilisation de leurs locaux.
L’étape suivante consiste à installer des équipements de pilotage (GTB) permettant aux locataires d’optimiser leur consommation énergétique grâce à un contrôle à distance et centralisé de l’ensemble des équipements du bâtiment. Grâce à ce pilotage, nous pourrons pérenniser les économies réalisées lors de l’étape précédente.
Enfin, la dernière étape consiste à engager destravaux structurels plus lourds, tels que l’amélioration de l’isolation des façades et des toitures, ou le passage d’un chauffage au gaz à un système de pompe à chaleur électrique. Ces travaux demandent davantage de temps, de planification et d’investissements, mais ils sont essentiels pour atteindre nos objectifs de performance énergétique et carbone.
Notre stratégie repose sur une vision à long terme, où chaque action est pensée de manière rationnelle et efficace. Nous adoptons une approche pragmatique de "bon père de famille" : d’abord optimiser l’exploitation, et ensuite investir sur l’amélioration du bâtiment en réalisant les travaux structurels nécessaires. L’objectif est de garantir que nos bâtiments restent performants, attractifs et alignés avec les enjeux climatiques, tout en préservant les intérêts financiers de nos investisseurs.
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Comment vous différenciez-vous des autres sociétés de gestion de portefeuille en termes de durabilité ?
Ce qui nous différencie, c’est notre conception même de l’immobilier. Nous considérons qu’un mètre carré doit toujours être utile. Cela passe notamment par ce que nous appelons l’urbanisme transitoire : plutôt que de laisser des bâtiments vacants en attente de travaux ou de nouveaux occupants, nous les utilisons pour des projets d’occupation solidaire. Ces espaces sont mis à disposition d’associations, d’artistes ou d’organisations locales pour des initiatives sociales, culturelles ou environnementales. En 2024, nous avions 16 occupations solidaire actives dans toute la France.
Nous cherchons à maximiser l’utilisation de chaque espace, même en dehors des heures ou jours traditionnels d’exploitation. Par exemple, nous mettons à disposition nos propres locaux, Station 45, le soir ou le week-end plutôt que de les laisser inutilisés. Nous les mettons à disposition d’associations, d’organisations ou d’entreprises pour des événements, des boutiques solidaires ou des réunions. En 2024, cette démarche a permis d’atteindre un niveau d’utilisation équivalent à un "cinquième trimestre" sur l’année, dont 66 % du temps a été alloué à des associations d’intérêt général. 30 % des organisations ayant utilisé ces espaces nous ont confié qu’elles n’auraient pas pu réaliser leurs événements sans cet accès.
Ce modèle d’occupation solidaire ou temporaire est important, dans un contexte où de nombreux espaces vacants coexistent avec une forte demande pour des locaux dédiés à des initiatives sociales, culturelles ou environnementales. Nous montrons que cette approche est non seulement faisable, mais également bénéfique pour redynamiser les quartiers et répondre aux besoins des acteurs locaux. En tant qu’entreprise à mission, nous essayons d’inciter les autres acteurs de l’écosystème à adopter cette démarche.
Novaxia NEO s'est distinguée en décrochant la première place dans la catégorie "Bureaux" lors de la seconde édition du Palmarès des SCPI, comment accueillez-vous ce résultat ?
Être à la première place du Palmarès des SCPI Durables est une fierté pour nos équipes d’asset management, du fund management et de green management, car elle récompense les efforts pour intégrer la durabilité au sein de notre stratégie et reconnaît concrètement notre engagement à conjuguer recherche de performance et résilience, l’objectif poursuivi par notre SCPI Novaxia NEO.
L’investissement dans la SCPI Novaxia NEO constitue un placement à long terme sur 10 ans minimum qui comporte des risques :
- Risque de perte en capital : la SCPI n’offre aucune garantie de protection en capital.
- Risque de liquidité : le risque de liquidité correspond à la difficulté que pourrait avoir un épargnant à racheter ses parts. Il est rappelé que la SCPI ne garantit pas la revente des parts.
- Autres risques principaux : risque lié à la gestion discrétionnaire, risque lié à l’endettement, risque lié à l’inflation, risque lié au marché immobilier, risque lié à l’évolution des sociétés non cotées, risque de change, risque de taux, risque de contrepartie, risque lié à l’approche ISR, risque de transition liée au changement climatique impliquant de nouvelles normes de construction, risque lié à la perte de biodiversité, risque lié au conflit armé entre l’Ukraine et la Russie.
L’ensemble des risques et des frais sont détaillés dans la note d’information et le DIC, disponibles dans la partie documentation. Pour toute question concernant la SCPI Novaxia NEO, rendez-vous sur le site internet de Novaxia Investissement.
En partenariat avec Novaxia Investissement.
Source: www.linfodurable.fr
